Diante da inédita situação gerada pelo novo Coronavírus, inúmeras empresas, nas mais diversas esferas, tiveram suas operações afetadas de forma abrupta, seu faturamento reduzido, sem falar nos números fechamentos de estabelecimentos comerciais. A Dorfmann e Bianchi Advogados representou recentemente um cliente que obteve deferimento em liminar para redução de aluguel devido ao impacto econômico da pandemia. Saiba mais.

A relação entre as partes?

Em abril de 2012, as partes haviam firmado escritura pública de instituição de direito real de superfície tendo como objeto um imóvel situado na cidade de Porto Alegre.

O direito fora instituído pelo prazo de 32 anos a contar da data de assinatura da escritura, convencionando-se que sobre o terreno seria construído (nos primeiros dois anos) um edifício composto de salas comerciais e espaços-estacionamento para exploração, pela superficiária, pelo prazo de trinta anos, findo o qual o imóvel edificado passará a pertencer ao concedente.

Com isso, assumiu a superficiária a obrigação de pagar “participação na exploração locatícia”, cujo valor foi alvo da pretensão revisional deduzida em juízo.

Os impactos econômicos causados pela pandemia

A “equação econômica” levada ao processo demonstrou os efeitos nocivos da pandemia, dentre os quais o desemprego, o trabalho em home office, a drástica redução da circulação de pessoas e causas outras que resultaram na queda do valor das locações comerciais e o esvaziamento da área de estacionamento do prédio. Com isso, houve redução de 72% do valor auferido com a exploração dos boxes, inclusive com períodos de resultado “negativo”.

Em relação as salas comerciais, não foi diferente. Houve desocupação de inúmeros imóveis e, àqueles que permaneceram locados, tiveram que ter o valor reduzido, com perda considerável de receita.

Houve pedido de tutela provisória de urgência, para que as parcelas vincendas fossem adequadas à nova realidade, mediante redução do locativo e, ainda, alteração do índice do contrato de IGPM para IPCA.

Fundamentação da decisão

“Primeiramente, há que ser dito que é público e notório o impacto sofrido pela economia do país, e do Estado em particular, com fechamento de empresas, aumento de desemprego, fome, violência doméstica, drogadição e alcoolismo, suicídios, etc., a meu ver menos por conta do coronavírus do que por políticas equivocadas e destrutivas adotadas por governadores em grande parte do país, com adoção ilegal e inconstitucional de medidas de restrição a garantias constitucionais do livre exercício do trabalho e da livre locomoção em tempo de paz, garantia esta última só passível de ser restringida em caso de estado de sítio, por decreto do Presidente da República depois de autorizado pelo Congresso Nacional e depois de ouvir o Conselho da República e o Conselho de Defesa Nacional, enquanto partes legitimadas à propositura de Ação Direta de Inconstitucionalidade (artigo 95, XII, “d” da Constituição Estadual) não fazem uso desta alternativa e assistem passivamente a extrapolação clara do poder regulamentar concedido ao governador pelo inciso V do artigo 82 da Constituição Estadual, mesma falta de iniciativa que se vislumbra na Assembleia Legislativa a despeito das competências e deveres que a mesma Constituição explicita nos incisos XIV e XVI do artigo 52, ou seja, a competência e dever de “sustar os atos normativos do poder executivo que exorbitem do poder regulamentar” e “zelar pela preservação de sua competência legislativa em face da atribuição normativa de outros Poderes”, tendo em vista especialmente o inciso XII do artigo 24 da Constituição Federal.

Deferimento da liminar e a redução do aluguel

“De qualquer sorte, sendo público e notório o impacto econômico das referidas medidas governamentais, resta caracterizado o fato do príncipe e o desequilíbrio contratual em razão de evento imprevisto, de modo a apontar para o preenchimento dos requisitos materiais e processuais necessários ao deferimento da tutela antecipada requerida, mesmo porque os elementos trazidos com a inicial a meu ver sustentam as alegações da parte autora, no sentido de que a variação da receita dos aluguéis (na casa dos boxes, da casa dos cinquenta e seis mil reais em 2018 para a casa dos quinze mil reais em 2020), bem como de que o valor atual das parcelas excede o dobro do percentual mínimo (12,5%) convencionado como devido pela parte requerente, é de ser deferida a liminar na parte em que se requer que o valor das parcelas vincendas seja reduzida para o valor, atual, de R$ 56.227,25 (cinquenta e seis mil, duzentos e vinte e sete reais e vinte e cinco centavos), “arredondando-se” assim para 30% a redução deferida, em função mesmo de que desprezível a diferença percentual em relação à perda mais exatamente apontada pela parte autora em 29,57%.”

REVISIONAL DE ALUGUEL Nº 5032906-61.2021.8.21.0001/RS