Podemos definir usucapião de forma rápida como uma forma de adquirir uma propriedade imobiliária por meio da posse prolongada e pacífica durante um espaço de tempo determinado pela constituição.

A origem dessa forma de aquisição de imóvel remonta ao direito romano e marca presença na lei brasileira desde 1916, com modificações acontecidas na entrada em vigor do Código Civil de 2002.

Os tipos de usucapião

São diversos os tipos de usucapião previstos na lei, cada um com suas especificidades.

Usucapião comum

É conhecida como usucapião ordinária e se destaca por ser a forma mais comum de usucapião.

Ocorre quando se exerce a posse mansa e pacífica, sem oposição do proprietário, por mais de 10 anos e com a intenção de ser dono da propriedade.

Usucapião especial

Também conhecida como usucapião extraordinária, dispensa a posse mansa e pacífica. Dessa forma, o possuidor pode ter conseguido o bem por meio de violência ou precariedade.

Nesses casos, o tempo para usucapião especial é de 15 anos, e o possuidor deve ter a posse de boa-fé, acreditando que é o verdadeiro proprietário do bem.

Usucapião urbana

Aplicável ao urbano, conta com duas modalidades: especial urbana individual, que exige que o possuidor more no imóvel por pelo menos cinco anos, e a especial urbana coletiva, que acontece nos casos onde um grupo de pessoas utiliza o imóvel como moradia por mais de cinco anos. Nesses casos, é necessário que o terreno tenha até 2500 metros quadrados e esteja ocupado por, no mínimo, 20 famílias de baixa renda.

Usucapião rural

Trata especificamente dessa forma de aquisição em propriedades rurais, com um prazo de 5 anos para poder usucapir. Nesse caso, o possuidor deve utilizar o imóvel para moradia ou atividade produtiva.

Usucapião familiar

Essa modalidade de usucapião autoriza que membros da família adquiram a propriedade do imóvel onde residem. Para isso, é necessário que tenha sido abandonado pelo proprietário e esteja na posse por ao menos dois anos.

Existem formas de impedir usucapião de imóvel?

Para evitar usucapião, são recomendadas algumas práticas que dependem de uma boa orientação jurídica.

Contrato de Locação

Com a assinatura de um contrato, é estabelecida uma relação legal entre as partes, que é devidamente caracterizada pela prestação do aluguel. No contrato de locação, assim como em qualquer outro, é fundamental estar atento ao período especificado e à assinatura de testemunhas, que garantem a validade do contrato.

Comodato

Essa é uma alternativa para regularização da posse de um bem por um terceiro, e consiste num empréstimo gratuito. No comodato, o bem é transferido por entrega física e, da mesma forma que acontece no contrato de locação, é formalizado mediante assinatura de contrato.

Algo necessário de se destacar é que, apesar do beneficiário do contrato não ter obrigações financeiras, ele possui a necessidade de manter o imóvel em boas condições, algo que também está presente nos contratos de locação.

Outra similaridade entre comodato e locação é em relação à importância das questões contratuais, ou seja: é necessário ter muita atenção à validade do contrato e à presença de testemunhas.

Usufruto/Arrendamento

É outra forma de cessão temporária do imóvel a um terceiro, sendo devidamente regularizada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis. No usufruto/arrendamento, o contrato legaliza a posse do imóvel e afasta o perigo de um litígio judicial fruto de pedido de usucapião.

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O direito imobiliário merece a atenção dos proprietários, que ganham muito com a correta orientação jurídica que dá a segurança jurídica necessária.

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